Cicilan Ringan, KPR 40 Tahun Bisa Bikin Debitur Bayar Rumah Sampai Tua

Ilustrasi rumah.(Freepik)

INDOSBERITA.ID.JAKARTA – Wacana perpanjangan tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) hingga 40 tahun yang digagas Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) memicu perdebatan luas di sektor properti nasional. Skema tersebut dinilai dapat membuka peluang kepemilikan rumah bagi generasi muda, namun di sisi lain menyimpan risiko finansial jangka panjang yang tidak kecil.

Pemerintah menilai tenor panjang dapat menjadi solusi bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang kesulitan membeli rumah akibat tingginya cicilan bulanan. Dengan tenor hingga empat dekade, beban angsuran dinilai lebih ringan dan terjangkau.

Menteri PKP, Maruarar Sirait, menyebut kebijakan tersebut dirancang agar cicilan rumah lebih sesuai dengan kemampuan pendapatan masyarakat, khususnya generasi milenial dan Gen Z yang baru memasuki dunia kerja.

Namun, sejumlah pengamat menilai skema ini justru berpotensi menjadi “jebakan finansial” karena akumulasi bunga yang sangat besar selama masa kredit berlangsung.

Dalam simulasi kredit rumah, selisih total pembayaran antara tenor standar dan tenor 40 tahun bisa mencapai ratusan juta rupiah. Bahkan, terdapat tambahan beban bunga sekitar Rp134,4 juta yang sepenuhnya menjadi keuntungan bank.

Artinya, debitur dapat membayar hampir dua kali lipat harga rumah hanya demi mendapatkan penurunan cicilan bulanan sekitar Rp330 ribu.

Pengamat Perumahan dan Anggota Kelompok Keahlian Sektor Perumahan ITB, Mohammad Jehansyah Siregar, menilai tenor yang terlalu panjang membuat pertumbuhan ekuitas kepemilikan rumah berjalan sangat lambat.

Menurutnya, pada 20 tahun pertama, sebagian besar pembayaran debitur justru habis untuk bunga, bukan pokok pinjaman.

“Tenor yang terlalu panjang menempatkan debitur pada risiko ketidakpastian siklus hidup. Dalam 40 tahun, risiko kehilangan pekerjaan, masalah kesehatan, hingga gejolak ekonomi sangat mungkin terjadi,” ujarnya.

Ia menambahkan, durasi kredit selama 40 tahun bahkan melampaui rata-rata masa produktif pekerja di Indonesia. Kondisi tersebut dinilai dapat meningkatkan potensi gagal bayar atau default di masa mendatang.

Tidak hanya bagi debitur, skema ini juga dianggap menghadirkan tantangan besar bagi sektor perbankan dan pengembang properti.

Bank penyalur kredit harus memastikan kualitas bangunan rumah mampu bertahan hingga puluhan tahun. Jika konstruksi tidak memadai, pemilik rumah berisiko masih membayar cicilan ketika kondisi bangunan sudah mengalami kerusakan serius atau membutuhkan renovasi besar.

Di sisi lain, pengembang dituntut meningkatkan standar kualitas konstruksi agar rumah tetap layak huni dalam jangka panjang.

Meski demikian, sebagian kalangan tetap melihat tenor panjang sebagai alternatif realistis di tengah harga rumah yang terus meningkat dan daya beli masyarakat yang belum pulih sepenuhnya.

Skema KPR 40 tahun dinilai bisa menjadi solusi sementara untuk memperluas akses kepemilikan rumah, terutama di kota-kota besar dengan harga properti yang terus melambung.

Namun para pengamat mengingatkan, masyarakat tetap harus menghitung kemampuan finansial secara matang sebelum mengambil kredit jangka panjang agar tidak terjebak beban utang hingga usia pensiun.